Льготная ипотека закончилась – что будет с ценами на жильё?

1 июля в России официально завершилась программа выдачи льготных ипотечных кредитов «Господдержка-2020». Именно она в последние годы была главным драйвером роста как объёмов продаж новых квартир, так и их стоимости. В связи с этим критики программы прогнозировали, что с её окончанием цены на жильё не только перестанут расти, но даже понизятся. Однако, похоже, всё не так просто.

Программа льготной ипотеки была запущена весной 2020 года в целях поддержки экономики, пострадавшей от пандемии коронавируса. Идея выглядела привлекательно: покупатель жилья в новостройке получал ипотечный заём по ставке 6,5%, строители в связи с резко выросшим спросом на квартиры увеличивали объёмы, а банки помимо компенсации от государства за предоставление льготной ставки одновременно зарабатывали на обслуживании кредитов.

Однако довольно скоро стало понятно, что главными бенефициарами льготной госпрограммы оказываются не граждане, которые вроде как получили уникальную возможность улучшить жилищные условия, а действующие заодно застройщики и банкиры. Ссылаясь на повышенный спрос, застройщики начали поднимать цены на квартиры, которые за три года действия программы увеличились почти вдвое. В результате, как отмечали аналитики, доступность жилья не то что не выросла, а упала до минимальных значений за десятилетие. Неудивительно, что лоббисты пытались отстоять продолжение программы. Однако это им всё же не удалось – программа «Господдержка-2020» уходит в прошлое. И хотя на рынке остаются действовать ещё шесть льготных программ (семейная ипотека, IT-ипотека, сельская, арктическая и т.д.), именно на долю закончившейся приходилась основная часть продаж. Потому сейчас следует ожидать резкое сокращение спроса на новостройки – при отсутствии условий для льготы не многие смогут позволить себе взять кредит под 19–20% годовых. В связи с этим в компании «А101» уже спрогнозировали падение спроса на первичное жильё примерно на 40%.

«Меньше спрос – ниже цена» – таков универсальный закон экономики. Но, похоже, что в России он работает иначе, достаточно вспомнить постоянное подорожание бензина независимо от колебания биржевых цен или стойкую стабильность рублёвых ценников в магазинах при понижении курса доллара. Вот и надеяться на скорое снижение стоимости квартир тоже не стоит, полагают эксперты. «Резкой реакции рынка на прекращение действия льготной ипотеки скорее всего не будет. Цены, вероятно, будут держаться на существующем уровне», – считает профессор Финансового университета Юрий Шедько. «Что касается цен на квартиры – снижаться они не будут, это однозначно. И все домыслы, что рынок пойдёт в дисконт, – это дилетантские рассуждения или намеренный ложный вброс. Чтобы понять это, достаточно проанализировать динамику стоимости стройматериалов, обслуживания строительной спецтехники, а также кредитную ставку проектного финансирования строительства. Есть банковская модель проектного финансирования, которая также не позволит ценам на «квадрат» пойти вниз», – объясняет директор департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости Est-a-Tet Алексей Новиков.

Упоминание про проектное финансирование появилось не зря. В рамках этой схемы банк предоставляет застройщику деньги на реализацию проекта, но при этом определяет политику продаж, не позволяя ценам упасть. «Вы сращиваетесь с банком-кредитором, и у вас больше нет своих денег, – описывал ситуацию «Форбс» со слов представителя строительной компании. – Его сотрудники становятся частью вашего казначейства, а руководители – частью вашего менеджмента». Кстати, именно желание банкиров нажиться положило конец популярной в своё время у граждан схеме, когда квартира задёшево покупалась на этапе котлована и дорого продавалась после сдачи дома.

Сейчас банкиры, похоже, решили выкрутить строителям руки ещё больше. Заявляется, что для поддержания спроса могут быть разработаны ипотечные программы, в рамках которых пониженные кредитные ставки будут субсидировать сами застройщики. Но вряд ли стоит рассчитывать на то, что привыкшие купаться в деньгах девелоперы согласятся просто так расстаться с деньгами. Скорее повторится практика «субсидирования ипотеки» застройщиками, когда ради предоставления супердешёвого кредита чуть ли не под 0% стоимость квартиры увеличивалась на треть. Кроме того, в ответ на падение спроса застройщики могут сократить предложение. Но возможен и другой сценарий. Навес из инвестиционных квартир высок. Сращивание банков и строительных компаний увеличило риски. Сокращение платёжеспособного спроса создаст риск для переоценки стоимости большого числа непроданных квартир, находящихся в залоге у банков. Фининституты вряд ли будут церемониться: либо попросят государство спасти их, якобы во благо рынка, либо начнут продавать квартиры – и это вполне может скорректировать цены вниз. А после, при падении объёмов строительства, могут и стройматериалы подешеветь.