Минстрой и Ирек Файзуллин решили выяснить себестоимость строительства жилья

Сколько стоит строительство квадратного метра жилья? Поиском ответа на этот вопрос озаботились в Минстрое. Так чиновники, похоже, начали задумываться о том, что с бесконечно дорожающим жильём пора что-то делать. Однако смогут ли в Минстрое заставить девелоперов опустить стоимость «квадрата», пожертвовав хотя бы малой толикой сверхприбылей, ещё большой вопрос.

«Мы ни разу не поднимали, как Министерство строительства, вопрос по доступности жилья. Пришло время внимательно посмотреть на все составляющие квадратного метра», – заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин на XVII Московском форуме лидеров рынка недвижимости.

Публичное признание в том, что министерство ни разу не поднимало вопрос о доступности жилья при том, что соответствующий нацпроект в стране реализуется уже около 10 лет, не просто стало сенсацией – при иных условиях это вполне могло бы стать поводом для отставки. Однако даже такое откровение выглядело слабым по сравнению с прозвучавшим далее: оказывается, даже себестоимость строительства жилья для Минстроя все эти годы оставалось чёрным пятном.

Что ж, похоже, девелоперское лобби в лице первого вице-премьера Марата Хуснуллина уже начало прикладывать все усилия к тому, чтобы тайна чёрного пятна так и не была раскрыта. Главным виновником роста стоимости квадратного метра вице-премьер объявил «необоснованно» дорожающие цемент и арматуру. Вот только о том, в какой именно степени цемент, трубы и арматура влияют на стоимость, г-н Хуснуллин предусмотрительно умолчал.

Оно и понятно: стремительно дорожающие стройматериалы уже не первый год отдуваются за рост цен на жильё. Правда, на поверку оказывается, что прямой причинно-следственной связи между стоимостью жилья и стройматериалами нет. Всё это лишь уловка, призванная прикрывать аппетиты девелоперов.

Порог жадности

Это может показаться удивительным, но реальную себестоимость строительства квадратного метра жилья не знает не только Минстрой, а вообще никто. На официальном уровне мониторингом этой величины вроде как занимается госкорпорация «ДОМ.РФ» под руководством Виталия Мутко. Только вот данные, которые они публикуют, взяты из проектных деклараций, размещаемых самими же застройщиками в единой информационной системе жилищного строительства. Получается, что себестоимость квадрата оказывается такой, какой её видят сами застройщики.

Понятно, что эти данные не вполне корректны. Во-первых, цифры, указанные в проектных декларациях, и реальные затраты девелоперов, как правило, отличаются. Во-вторых, себестоимость строительства домов премиальных классов и массового жилья существенно разнится. При этом в мониторинги «ДОМ.РФ» попадают лишь усреднённые цифры.

Не афишировать свои реальные затраты застройщики предпочитают не только потому, что скрывают масштабы собственной жадности. Дело в том, что у банкиров есть определённые требования к маржинальности каждого проекта. Нет хорошей маржи – не будет и кредитов от банка. «Проектное финансирование получат застройщики с маржинальностью между себестоимостью строительства и продажей не менее 20%», – заявлял ещё в 2019 году тогдашний глава Минстроя Владимир Якушев. При этом девелоперы то и дело утверждают, что работают чуть ли не на грани рентабельности. «Маржа строительных компаний очень небольшая – от 10 до 15%, а в среднем, наверное, в районе 12%. Это реально немного», – сетовал президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Игорь Горский. Застройщики обычно жалуются, что их заставляют возводить в новых ЖК социальные объекты, что также снижает выгоду от проектов. Хотя о том, как на самом деле они выполняют свои обязательства по строительству школ, поликлиник и т.д., не понаслышке знает каждый покупатель квартир в «человейниках». В рекламном буклете может присутствовать вся инфраструктура, а вот по факту жильцы рискуют оказаться без детского сада, парковки и прочих обещанных застройщиком благ.